我今天想分享一个小区，它是在2017年开盘，开盘的均价在28000元/平米，现在二手房的成交均价在16000元/平米。
假设当初买的是89平米，总价是249万，按照30%作为首付款，在银行贷款174万，等额本息的还款方式，每个月月供9000元左右，一年月供9.6万，八年合计是76.8万。
现在二手房成交的价格是166万，缩水的部分，加上月供，合计亏掉159.8万，平均每年在20万左右。按照福州的收入来判断，年收入在20万，已经是相当好的工作，超过95%的人。
或许，你们都不会这么算，但它是实实在在缩水了，作为资产也好，居家也罢，在我的眼里，房子给他们带来的不是幸福生活，反而是一种压力。我想问一下，如果你是2017年或者2018年买的一手房，而且是你用了所有的积蓄买入，现在的生活状态是怎样的？
至少我觉得很挺可怕的，虽然我不是2017年买房，但我知道2017-2018年买房的人，他们都是以什么样的价格买入，现在又是以什么样的价格卖出。
今天，我就来揭开福州的一个楼盘，给大家做个小区分析，希望给大家有一点购房的参考和帮助，以及我个人对这个小区的未来发展分析。
金山西的融侨悦江南
以上的案例，我是参考融侨悦江南这个小区的开盘与近期成交作为案例。希望这个案例不是你，我并没有想着，用赤裸裸的价格去伤害一个人。
融侨悦江南，2017年11月10日开盘，当时开了6栋高层建筑，面积在74平米-132平米之间，开盘均价在28000元/平米，开盘套数是790套。
第一批买入的业主，价格还有一定的优惠，还不算是最高价，2018年，其他楼栋陆陆续续开盘，面积从89平米-115平米之间不等，里头有高层，有洋房，均价仍然在28000元/平米。
小区总共20栋楼，1852户业主，从2017年到2019年，2年多的时间全部售罄。
从它身上不难看出，当初福州的楼市有多么的疯狂，一个周边没有学校，没有商业，没有交通，就像是“一朵鲜花，扎在牛粪上的感觉”，能够与它协同的配套太少了，甚至还有很明显的不利因素，对望妙峰山。
融侨悦江南的二手市场
2022年以后，融侨悦江南开始进入到二手市场。曾经在卖一手房的时候，我们就在妄想着，等它转入到二手房时候，我们可以在这个楼盘赚不少的钱。
因为，当初买入悦江南中，有不少的人是为了投资；也因为悦江南有很多的小户型，这些业主迟早要进行置换，只要他们开始置换，就会产生交易，有交易就一定会有佣金。
2022年1月，在贝壳平台成交第一套二手房，89平米，223万，单价24883元/平米，比原值少了3000元/平米，但是要承担高昂的增值税。如果能像这位业主一样有远见，我本人也不会是一个大韭菜了。
只有随着时间的推移，才会知道当初做的是不是梦。这几年下来，我们成交的悦江南屈指可数，这个小区的成交难度太高了，还不如周边的滨江丽景来得容易。
在下行的市场当中，要让一个业主，用250万买来的房子，降100万把它卖掉，这需要做大量的思想工作，同时在下行的市场当中，让买家去选择一个这样，什么都没有的小区，更是难上加难。所以，我们对这个小区抱有的观点是：再多的房子卖，也没用，我们不愿意投入时间，产出比不够划算。
最近8月份，成交一套89平米的房子，业主挂牌时间448天，带看客户40余次，就这个数据拉出来，恐怕就把很多经纪人劝退了。
目前，现有挂牌二手房98套，大量的业主都有卖房的意向，只不过中介给定位的价格偏低，还没有想要是否要挂牌。业主们挂牌的均价20900元/平米，虽然不是很高，但也是周边老小区滨江丽景的两倍了。
融侨悦江南所处的板块不行
小编认为，一个小区的价格，是由它所处的板块来决定的。
融侨悦江南所处的位置，正好处于两山之间，一座是妙峰山，另一座小编不知道。一条路通南北，北侧是地铁洪塘站，从悦江南步行出来，大约20分钟左右，对它的帮助较小。
在洪塘路上的两侧，一面是空军医院，另一侧是滨江丽景的几个小区，都是在2003年左右的商品房，一时间也不会有其他土地被征迁或改造的可能。未来十几年的时间里，都会保持着这种现状，周边的房子只会慢慢变得老旧。
从悦江南到万科城市之光并不远，万科城市之光的价格在2.5万左右，为什么有那么多人去买它，却不愿意选择1.8万的悦江南？
这里就体现出地段的价值了，同样是偏，但是城市之光未来具有一定的潜力，能够与它协同的楼盘多，且它的北侧大量的厂房，未来还有可能搬迁，东侧就是金山多数楼盘的聚集地，关于位置上，就不用我多说什么了。
总体而言：区域发展受限：融侨悦江南所在区位不理想，处于郭厝里附近，北面被妙峰山隔断，山上还有妙峰山陵园，南面被西山隔断，周边除了几个老旧社区外，都是零散的棚户区。这样的区位很难有大的发展，就像被束缚住了手脚一样，会对房价产生不利影响 。
至于未来的价格，你们心中应该已经有答案了。
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